研思随笔（第1期） | 浅谈当前地产行业发展趋势与后市思考
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编者按：
“研思随笔”专栏主要面向公司青年研究员以及投资经理等，刊发个人感悟、行业走访与投研思考。栏目内容仅代表作者个人看法，不代表公司行业研判立场，不构成任何投资决策参考。
张若雨 | 中国人寿养老保险股份有限公司基金研究员，深耕指数基金研究工作，搭建定量与定性相结合的研究体系，将地产行业周期与宏观周期、产业景气度深度绑定，立足于行业视角分析不同市场环境下的基金风险收益特征，提供清晰、可持续的指数配置解决方案。
最近深入研究房地产行业，与多家券商分析师深度交流后，整理出当前市场最核心的判断与信号，分享给大家。
综合六家券商观点，看空看多的都有，但两大核心共识高度一致。
01
第一，京沪仍是全国楼市“锚”。无论看多、看空还是持中性态度，所有机构都将北京、上海视为判断市场走向的核心风向标。这两座核心城市一旦企稳或反弹，会直接对全国市场形成传导效应。
第二，关键指标高度聚焦。成交量、挂牌量、租售比、库存，是所有分析师判断市场的核心依据。其中租售比（租金回报率） 被反复重点提及，尤其是与贷款利率的对比，已成为衡量房产投资性价比的重要依据。
市场的分歧点，集中在两个问题：筑底之后能否快速修复、全国市场是否同步回暖。
- 看多方：市场已进入温和修复通道；
- 中性方：快速下跌阶段结束，但修复节奏仍需观察；
- 分化派：一线看好、全国偏弱；
- 偏空方：长期周期未到底，全国仍将磨底甚至缓跌。
分歧本质，是对居民资产负债表修复速度、政策力度、预期传导效率的判断不同。
02
除了专业机构观点，我也结合自己的草根调研，说说最直观的市场感受。
3月初，我陪朋友在北京安贞片区看房，现场景象让人印象深刻：中介全员外出带看，工位空无一人。我在店里坐了一小时，两套房子直接成交；途中想去看的一套房源，半路就被下架——又成交了。当时的热度，让人一度觉得北京楼市真的要回暖。
3月中下旬，我再去朝阳另外两个板块，虽然没有安贞那么夸张，但同样是中介全员不在工位，线上带看量明显上涨。也许那时候我没有表现出强烈购房意愿，中介跟进很佛系，大概一周才发一套房源。
但就在最近两天，情况突变：三位中介同时主动联系，频繁邀约周末看房，态度积极度大幅提升。
这种前后反差，让我忍不住思考：这波小阳春，到底是真实复苏，还是短期脉冲？
03
结合券商判断来看，答案很清晰：小阳春持续性存疑。
2026年这波回暖，虽呈现“量增价稳”特点，二手房低总价刚需盘成交活跃，但改善型置换链条并未激活，核心城市高总价房源租售比依然偏低，居民资产负债表修复也需要更长时间。
整体而言，当前楼市，正处在复杂的筑底期。券商的多空分歧，恰恰印证了市场的不确定性——一边是核心城市局部修复的积极信号，一边是全国市场磨底、结构性问题突出的现实压力。后续仍需重点关注一线城市成交量、租售比变化以及政策发力情况等可能影响市场预期的关键因素，才能更准确地判断市场走势。
*本文仅代表作者个人观点，不构成任何投资、置业等决策依据。市场有风险，决策需谨慎。
